Eiendom som akselerator for omstilling og grønn vekst

Sivas eiendomsinvesteringer skal sikre et bærekraftig næringsliv og industriutvikling ved å senke barrierene for etablering av grønn industri, nærings- og kunnskapsmiljøer. Vi skal være utløsende for investeringer som er spesielt krevende for private aktører å gjøre alene. Med Siva som medinvestor realiseres investeringer og det mobiliseres privat kapital som ikke ville blitt investert, eller som ville blitt realisert på et senere tidspunkt. Våre eiendomsinvesteringer, i samspill med Sivas øvrige virkemidler og det nasjonale virkemiddelapparatet, bidrar til nettverk, økt verdiskaping, spredning av kunnskap og kompetanse.

Siva har i samarbeid med Menon Economics etablert en modell som synliggjør effektene og ringvirkningene av Sivas eiendomsinvesteringer, basert på tidligere investeringer. Modellen viser at Siva har en effektiv påvirkning på verdiskaping gjennom eiendomsverktøyet. 

Siva Eiendom Holding AS (SEH) oppnådde et driftsresultat på 167,3 millioner kroner i 2024. Dette er en betydelig økning fra -18 millioner kroner i 2023. Økningen skyldes økte leieinntekter og regnskapsteknisk reversering av nedskrivninger og fordringer. Årsresultatet på 234,5 millioner kroner forklares ved nedsalg i OCCI Holding AS, og høye renteinntekter på egenkapital. Verdiene fra SEH som konsolideres inn i Siva SF er avlagt etter god regnskapsskikk (GRS). SEH vil i tillegg avlegge et konsernregnskap for regnskapsåret 2024 etter internasjonal rapporteringsstandard (IFRS) i løpet av våren 2025. Snittavkastning siste fem år på 6,49 prosent er over kravet på 4,66 prosent.

Mål- og resultatstyring (MRS) er et av de grunnleggende styringsprinsipper i staten. Sivas eiendomsvirksomhet måles på fire indikatorer i tillegg til støttende analyser (se figur 10.2). Måloppnåelsen vurderes som god.

1. Omsetningsvekst hos leietakerne: Samlet hadde bedriftene som inngår i oversikten en omsetning på 4,81 milliarder kroner i 2023. Dette er en økning på 372 millioner kroner fra 2022, tilsvarende 8,4 prosent økning. Omsetningsveksten for utvalget er 81 prosent de siste fem årene fra 2019 til 2023.
2. Avkastning på eiendomsinvesteringene: Årets avkastningsberegning viser en avkastning for 2024 på 11,44 prosent, og en snittavkastning på 6,49 prosent siste fem år. Dette er over kravet på 4,66 prosent.
3. Utleiegrad: Utleiegraden er økt fra 88 prosent i 2023 til 91 prosent i 2024. Andelen industribygg har økt fra 66 prosent i 2023 til 74 prosent i 2024 grunnet ferdigstilling av prosjekter.
4. Medinvestorbarometeret: Medinvestorbarometer er ikke gjennomført. Dette har sin bakgrunn i at Siva har svært få nye prosjekter med flere investorer, og få respondenter gjør målingen lite relevant.

I MRS-rapporten kan du lese mer om hvordan Siva har levert på indikatorene vi skal måles på.

Mobilisering av privat kapital til eiendomsinvesteringer skjer både gjennom investeringer i kombinerte innovasjonsbygg og kontorbygg, og i industrieiendom. Når Siva investerer i industrieiendom, mobiliseres i tillegg privat kapital til tunge investeringer i prosessutstyr, drift og utvikling av bedriften.

Siva er et statlig virkemiddel, og skal være en trygg forretningspartner for aktører som eksempelvis skal oppskalere sin produksjon. Når Siva investerer i en eiendom, investeres det indirekte i leietakerens virksomhet fordi det reduserer leietakerens samlede egenkapitalbehov. Dette er risikoavlasting i praksis – Siva investerer i bygget og leier ut til virksomheten, mens de senker sin barriere for verdiskaping. Den vanligste kjøperen av våre bygg er leietakeren selv, men Siva gir leietakeren rom til å vokse ved risikoavlasting i de mest kritiske fasene av virksomhetens livsløp. Kompetanse, nettverk og kapital er verktøyene som gjør at Siva kan bære risikoen som avlastes.

Siva tilfører eiendomskompetanse i de prosjektene vi er en del av. Dette gjelder spesielt ved utvikling av industribygg. Industribedriftenes spisskompetanse er knyttet til produksjonen, og ikke eiendomsutvikling. For å oppnå best mulig resultat engasjerer Siva den kompetansen som trengs. Samarbeidet mellom industribedriften, Siva og ekstern kompetanse bidrar også i mange tilfeller til å optimalisere produksjonsprosessen. Dette bidrar igjen til å redusere byggets fysiske fotavtrykk. Det gir en mer effektiv utnyttelse av arealene og dermed lavere total investeringskostnad. Dette er et viktig ledd i Sivas bærekraftsarbeid, og krever høy bygg- og prosessteknisk kompetanse.

Eiendomsvirksomheten bruker Sivas nettverk aktivt for å markedsføre eiendomsverktøyet. En andel av alle henvendelser til eiendomsavdelingen kommer fra bedrifter som er, eller har vært, i befatning med Sivastrukturen. Når vi engasjerer oss i et prosjekt, kartlegger vi bedriftenes fremtidige behov. Dersom det er relevant, kobles de med andre aktører i Sivas nasjonale struktur. Det finnes også flere eksempler på sivabygg som huser selskaper i Sivastrukturen, som Utrøna Innovasjonssenter, hvor næringshagen Nordveggen holder til.

Etablering eller oppskalering av industriell produksjon er svært kapitalkrevende, og ved at Siva investerer i eiendomsmassen avlastes industribedriftens totale kapitalbehov. Dette er et helt sentralt element når Siva skal utløse industriell virksomhet. Det samme gjelder for innovasjonssentre, der målet er å utløse positive ringvirkninger i form av kunnskapsdeling og synergieffekter. Disse effektene er ikke åpenbart bedriftsøkonomiske insentiver for en privat investor, men svært viktige for samfunnet som helhet. Sivas inntekter på utleie av arealer i innovasjonssentrene er sammenlignbare med øvrige kontorbygg i nærområdet.

Kundetilfredshetsundersøkelsen (KTU) utført i 2024 viser at leietakerne opplever forbedring sammenliknet med 2023. De opplever Sivas medarbeidere på en positiv og god måte, og er i hovedsak fornøyde med produktet vårt. Leietakerne opplever at Siva har blitt bedre på miljø og bærekraft, kommunikasjon og håndtering av avvik, men mener også at vi kan bli enda bedre på samtlige av disse områdene. Våre leietakere er marginalt mindre fornøyd med pris sammenliknet med 2023. Svarprosenten i 2024 var noe lavere enn året før.

Siva driver utstrakt grad av forretningsutvikling gjennom eiendomsvirksomheten. Både ved investeringer i nye bygg og utvikling av eksisterende bygningsmasse, optimaliseres sammensetningen av leietakere for å stimulere og tilrettelegge for lønnsom næringsutvikling og industri. I eksisterende bygninger krever dette stadige tilpasninger, samtidig som økonomien i det enkelte prosjekt ivaretas. Det jobbes kontinuerlig med å styrke kompetansen Siva vil trenge fremover.

Eiendomsvirksomheten består av morselskapet Siva Eiendom Holding AS og 21 heleide eiendomsselskap, i tillegg til 24 deleide eiendomsselskap.

I løpet av 2024 ble tre byggeprosjekter i regi av Siva ferdigstilt, i tillegg til at Siva gikk inn på eiersiden på Frier Vest for å utløse grønn industripark. Til sammen har Siva investert 1,25 milliarder kroner i disse prosjektene, hvorav 700 millioner kroner er egenkapital og 550 millioner kroner er fremmedkapital (bank), som skal legge til rette for industri og innovasjon. Til sammenligning har industrien selv investert om lag 2,1 milliarder kroner i de samme prosjektene.

I 2024 mottok Siva rundt 40 henvendelser om mulige bygginvesteringer. Dette er et noe lavere antall enn året før. Ett av disse prosjektene ble godkjent for investering av styret, mens flere fortsatt er under bearbeidelse.

Samlet utgjør henvendelsene i 2024 en estimert totalinvestering på over 12,3 milliarder kroner. Dette er prosjekter innenfor ulike bransjer, teknologier, geografisk plassering, størrelse og modenhet før eventuell investering.

Siva vurderer alle henvendelser om eiendomsinvesteringer i lys av vårt samfunnsoppdrag; «bærekraftig industriell verdiskaping og produksjon i hele Norge».

I 2024 har vi videreført og hatt særlig fokus på å tilrettelegge for nasjonale mål om økt verdiskaping, sysselsetting, eksport og bærekraft.

Å vurdere, utvikle og investere i mulige eiendomsprosjekt er prosesser som ofte går over flere år. Utviklingen av et eiendomsprosjekt skjer i samarbeid med den bedriften det skal bygges for, og er direkte avhengig av virksomhetens egen utvikling, blant annet på områder som teknologi og kompetanse. Det påvirkes også av eksterne faktorer som for eksempel marked og kapitaltilgang.

Sivas eiendomsvirksomhet skal bidra til grønn omstilling, og bruker sin markedsmakt til å påvirke i riktig retning på to nivåer. Det første nivået er å stille høye krav til virksomhetene Siva investerer for, og i utvelgelsesprosessen prioritere de med høy bærekraftsprofil. Det andre nivået er å etterspørre bærekraftige løsninger i alle nye byggeinvesteringer og videreutvikling av eksisterende eiendomsmasse. Siva skal kun bygge “grønne bygg for grønne virksomheter».

Siva stiller høye krav i alle nye eiendomsprosjekter. Utgangspunktet er at alle nybygg skal følge kravene i EUs taksonomi og de såkalte strakstiltakene for en grønnere eiendomssektor. Dette medfører at alle nybygg må ha klimagassregnskap, miljøvennlige materialvalg, god avfallshåndtering og høy bygningsstandard. Tilsvarende standarder vil også tilstrebes ved ombygging eller videreutvikling av eksisterende bygningsmasse.

Der hvor vi tidligere hadde ambisjoner om at alle nye bygg skulle BREEAM-sertifiseres, anerkjenner vi nå at alle prosjekter er svært ulike med hensyn til leietaker, geografi, eierskapsmodell med mer. En viktig erfaring vi har gjort oss, er at kriteriene for BREEAM-sertifisering ikke er tilpasset høyt spesialiserte industribygg. Dette blir ekstra synlig i distriktene, der flere eksterne faktorer som bidrar til et bærekraftig livsløp for drift av bygget ikke er etablert. Dette kan eksempelvis være tilgang til kollektivtrafikk. Mange henvendelser om eiendomsprosjekter har kommet langt i sitt utviklingsløp uten å ta høyde for BREEAM-sertifisering før Siva engasjeres i prosjektet. I disse tilfellene er det av økonomiske og praktiske grunner ikke mulig å implementere sertifiseringen, og Siva må ta en mer pragmatisk tilnærming til gjennomføring av prosjektet. Dette betyr at vi ikke setter bastante krav til enkeltprosjekter, men at vi har tydelige ambisjoner i tråd med vår kravspesifikasjon for bærekraft i anbudsprosesser og prosjektutvikling, samt strakstiltakene i Eiendomssektorens vegkart mot 2050 som vi har forpliktet oss til.

Eiendomsbransjen står for en betydelig del av de totale klimagassutslippene på verdensbasis. Siva har ambisiøse mål om å være blant landets ledende eiendomsaktører på bærekraftige industribygg og næringsarealer. Siva signerte i 2022 de ti strakstiltakene i Eiendomssektorens vegkart mot 2050, og utvidet med tiltakene 11–20 året etter. Disse har vært sentrale i eiendomsavdelingens arbeid de siste årene. og er implementert i alle beslutningsprosesser i Siva Eiendom. Strakstiltakene er utarbeidet av Grønn Byggallianse og Norsk Eiendom for å redusere klimagassutslipp og miljøpåvirkning i bygg, og vårt samarbeid med disse aktørene gir tilgang på kompetanse og veiledning. Eiendomsavdelingen har i 2024 jobbet med EUs taksonomi og strakstiltakene, med støtte fra Multiconsult. Arbeidet resulterte i en kravspesifikasjon for bærekraft i anbudsprosesser og prosjektutvikling (KMOP).