Siva skal gjennom sine eiendomsinvesteringer senke barrierer for etablering der markedsmekanismer gjør dette spesielt krevende, også for større industrielle eiendomsprosjekter. Vi skal øke investeringskapasiteten i bedrifter og nærings- og kunnskapsmiljøer, og senke barrierer for etablering. Vårt tilretteleggende arbeid og investeringer skal mobilisere privat kapital og kompetanse til prosjektene, og skal ha en utløsende effekt.

Det forutsettes at eiendomsvirksomheten ikke fortrenger privat kapital. Siva skal være en profesjonell eiendomsutvikler og tilby næringsarealer tilpasset ulike behov. Vår medvirkning i større industrielle eiendomsprosjekter skal utløse lønnsomme nasjonale investeringer og etableringer. Gjennom vårt arbeid skal vi styrke kompetansen om tilrettelegging og etablering av fysisk infrastruktur for innovasjons- og næringsvirksomhet.

Det er valgt ut fire styringsindikatorer knyttet til målet for eiendomsvirksomheten. Disse vil suppleres og belyses av støttende analyser. De fire styringsindikatorene er

1. omsetningsvekst hos leietakerne (effektindikator)
2. avkastning på eiendomsinvesteringene (effektindikator)
3. utleiegrad (resultatindikator)
4. medinvestorbarometer (resultatindikator)

Omsetningsvekst er et sentralt mål for bedrifters utvikling, og vil i stor grad variere med størrelser som sysselsetting og verdiskaping. Når Sivas eiendomsprosjekter legger til rette for bedrifters utvikling, er det naturlig å vurdere om disse har oppnådd vekst i form av økonomisk aktivitet. Omsetningsvekst er en relevant indikator i bedriftene som leier lokaler av Sivas eiendomsselskaper fordi det forteller om våre kunder på sikt skaper verdier for samfunnet, både lokalt, regionalt og nasjonalt.

Siva følger omsetningsutviklingen for utvalgte bedrifter i enbrukerbygg, som er bygg designet for én enkelt bruker. I 2022-2023 omfattet dette ni bedrifter, og de samme bedriftene ligger til grunn for 2024. Omsetningstall gjelder fram til regnskapsåret 2023. Samlet sett hadde bedriftene som inngår i denne oversikten en gjennomsnittlig omsetningsvekst på 289,7 prosent fra 2019 til 2023, og en gjennomsnittlig vekst på 102,25 prosent fra 2022 til 2023. Dette er en vesentlig høyere vekst enn i de to foregående årene.

Samlet hadde bedriftene en omsetning på 4,81 milliarder kroner i 2023. Dette er en økning på 372 millioner kroner fra 2022. Størst økning siste fem år hadde NEL Hydrogen Electrolyser AS med 1171 prosent, SafeClean AS med 858 prosent og Salsus AS med 263 prosent. Stella Polaris AS og Aludyne hadde negativ utvikling i omsetning i denne perioden.

Variasjonene i omsetningsutviklingen skyldes makroøkonomiske forhold som har påvirket vareforsyning og kostnadsvekst. Dette treffer bedriftene i ulik grad. Markedssvingningene kan også gi positive utslag, som for eksempel økt etterspørsel i enkelte bransjer.

Nærings- og fiskeridepartementet (NFD) setter et avkastningsmål for Sivas eiendomsvirksomhet. Avkastningen viser om Siva Eiendom Holding AS lykkes med å utvikle prosjekter der leietakerne skaper verdier og overlever på lang sikt. Siva skal redusere etableringsbarrierer og korrigere markedsfeil, men samtidig drive på markedsmessige vilkår. Målet er derfor ikke høyest mulig avkastning, men markedsmessig avkastning.

Siva skal investere, eie og avhende eiendommer etter markedsaktørprinsippet. Avkastningen måles som Siva Eiendom Holding sin egenkapitalrentabilitet før skatt. Det forventes at avkastningen minimum skal tilsvare fem-års rullerende snitt av ti-års statsobligasjonsrente, med et risikopåslag på to prosentpoeng.

Egenkapitalavkastningen for 2024, illustrert i Figur 10.6, viser en avkastning på 11,44 prosent. Eiendomskonsernet har en snittavkastning på egenkapitalen på 6,49 prosent de siste fem år. Dette er over avkastningskravet på 4,66 prosent for samme periode.

Utleiegrad er en indikator på økonomisk aktivitet hos våre leietakere. Når byggene Siva eier er utleid, har vi lykkes med å tilrettelegge for næringsvirksomhet. Så lenge en leietaker betaler husleie, vil selskapet normalt være i drift. I de tilfeller hvor en leietaker avvikler virksomheten, vil indikatoren si noe om vår evne til å skaffe nye leietakere til eksisterende bygg.

Utleiegrad viser samlet antall utleide kvadratmeter, målt mot porteføljens totalareal. Sivas mål er at alle industrieiendommer skal være 100 prosent utleid. Næringsbygg skal være tilnærmet fullt utleid, men med noe fleksibilitet for justeringer og tilpasninger ovenfor leietakere. Utleiegraden for 2024 var på 91 prosent. Dette er en økning på tre prosent fra 2023.

Siva har få investeringer med medinvestorer. Dette gjelder også de fleste nye investeringene våre, som er utviklet og eid av Siva alene. Private investeringer knyttet til eiendomsprosjekter gjelder hovedsakelig prosessutstyr. Det lave antallet respondenter gjør målingen mindre relevante, og undersøkelsen er derfor ikke gjennomført på flere år.

I henhold til selskapets hovedmål skal eiendomsvirksomheten senke barrierer for etablering der markedsmekanismene gjør dette spesielt krevende. Dette fanges hovedsakelig opp gjennom øvrige indikatorer knyttet til delmålet for eiendomsvirksomheten. Den støttende analysen gir et mer utfyllende bilde av status og utvikling i eiendomsporteføljen.

Fordelingen mellom Sivas finansielle bidrag og annen mobilisert kapital i de eiendomsinvesteringene Siva går inn i, indikerer i hvilken grad investeringsaktiviteten er utløsende for privat kapital.

Størstedelen av den private kapitalen som mobiliseres, går til investeringer i bedriftenes arbeidende kapital, som for eksempel produksjonsutstyr. Disse investeringene kommer i tillegg til investeringene i eiendomsselskapene.

Figur 10.7 viser historisk kostpris på aksjer i hel- og deleide eiendomsselskaper som Siva har investert i, og der Siva fortsatt er til stede. De største enkeltinvesteringene er Frier Vest Holding AS, Siva Eyde Eiendom AS og Siva Tromsø Eiendom AS. Endringer siden 2023 skyldes primært nedsalg i OCCI Holding AS og ferdigstilling av to store prosjekter i Siva Tromsø Eiendom AS og Siva Eyde Eiendom AS. Beregningen hensyntar Sivas investeringer i industriparker, hvilket gir utslag i Telemark.

Tabell 10.1 viser en oversikt over selskap, der Siva eier <50 prosent.

Figur 10.8 viser fordelingen mellom privat og offentlig kapital. I hele porteføljen utgjør 12 prosent privat kapital, mens 27 prosent er annen offentlig kapital (for eksempel kommuner og fylkeskommuner). Andel privat kapital har relativt sett gått ned fra 25 prosent i 2023. Dette skyldes hovedsakelig at Siva i 2024 har overtatt eierposisjonen til den private aktøren i Siva Eyde Eiendom AS. Samtidig har offentlig kapital økt grunnet investeringene i industripark, der medinvestorene er kommuner og/eller kommunalt eide selskap. Det er også foretatt store investeringer i Siva Tromsø Eiendom AS som er et heleid selskap.

Høyest risiko anses å hvile på enbruker industribygg, som i 2024 utgjorde 40 prosent av Sivas totale leieinntekter. Det utgjør ikke noen vesentlig endring siden 2023. Utleiearealet på disse eiendommene utgjorde 65 prosent i 2024 mot 55 prosent i 2023. Økningen i areal skyldes ferdigstilling av større volum i industriell bygningsmasse. Grunnen til at fordelingen i leieinntekter ikke har beveget seg vesentlig skyldes forskjeller i husleie for industribygg og innovasjonssenter/kontorbygg.

Siva søker å redusere risiko ved å kontrollere graden av eksponering i enkeltprosjekt eller i en enkelt bransje, og balansere investeringene mellom investeringer i industribygg og innovasjonssenter. 

Risikospredning i eiendomsporteføljen måles med variansen i porteføljens avkastning over en tiårsperiode. Standardavviket i måleperioden er marginalt lavere med 9,7 prosent i 2024 mot 10 prosent i 2023. Negative resultater i 2022 og 2023, kombinert med store positive resultater i 2021 og 2024 gjør at risikoen målt i variansen i avkastning vil betraktes som medium til høy.

Figur 10.9 viser areal fordelt på næring for egenforvaltet portefølje. Diagrammet viser fordelingen av eiendomsinvesteringer på ulike bransjer, hvor kategorien industri omfatter både fysisk og kjemisk produksjon. Salg og nyinvesteringer i 2024 har ikke ført til vesentlige endringer i bransjefordelingen.

Figur 10.10 viser fylkesvis fordeling av porteføljen målt i areal. De største arealene ligger i Telemark, Agder og Troms. De største engasjementene i de tre nevnte fylker er henholdsvis MORROWs batterifabrikk, Siva Herøya og Forskningsparken Tromsø. Fordeling har endret seg siden 2023 både grunnet ferdigstilling av prosjekter og oppsplitting av fylkene. Grafen viser kun areal på bygg, og hensyntar ikke Sivas investeringer i industriparker.

Figur 10.11 viser den geografiske fordelingen av arealet av den egenforvaltede eiendomsmassen. Med utgangpunkt i SSBs sentralitetsindeks er Sivas eiendommer spredt, men med et tyngdepunkt i sentralitetsklasse 3. Det kommer som følge av noen få, men store enkeltbygg i Tromsø, Arendal og på Herøya. I fordelingen ser vi en tydelig tendens til at eiendomsmassen primært befinner seg i mindre sentrale strøk. Dette er fordi disse områdene i større grad opplever markedssvikt og lav kapitaltilgang.